一、制定背景
城镇土地级别与基准地价更新是服务经济社会发展、支撑行政管理的重要常态化、基础性工作，国家要求各地应根据区域社会经济条件及区位条件变化、市场地价水平变化以及原基准地价应用情况，每5年为一周期，对地价开展局部或者全面更新调整工作。许昌市市本级现行的城镇土地级别及基准地价于2018年更新，2019年5月发布实施，按照国家更新调整要求，为保证基准地价的现势性，科学合理反映我市中心城区地价水平，需对2018年地价成果进行全面更新调整。同时，2023年1月，省自然资源厅对全省城镇土地级别与基准地价更新调整工作进行了具体安排部署。
二、工作依据
（一）法律和政策依据
1.《中华人民共和国民法典》
2.《中华人民共和国土地管理法》
3.《中华人民共和国城市房地产管理法》
4.《中华人民共和国资产评估法》
5.《河南省自然资源厅办公室关于开展城镇土地级别与基准地价更新调整工作的通知》（豫自然资办函〔2023〕10号）
（二）技术依据
1.《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）
2.《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）
3.《土地利用现状分类标准》（GB/T 21010-2017）
4.《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》（自然资发〔2023〕234号）
5.《自然资源分等定级通则》（TD/T1060-2021）
6.《自然资源价格评估通则》（TD/T1061-2021）
7.《河南省城镇土地级别与基准地价更新调整技术方案》
三、基准地价的内涵
基准地价是在国土空间总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商业、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。本次公布的许昌市中心城区城镇土地级别与基准地价内涵如下：
1.基准日：2023年1月1日。
2.覆盖范围：北至北绕城高速、东至新107国道、南至许广高速、西到国道311（规划）和三洋铁路，范围规模430.97平方公里。
3.用途分类：商业、商务金融、住宅、工矿仓储、公共管理与公共服务、交通运输、水利设施、特殊用地等。
4.容积率设定：商业用地1.6、商务金融用地2.0、住宅用地2.0、工业仓储用地1.2、公共管理与公共服务用地1.8。
四、工作开展过程
2023年11月，根据《河南省自然资源厅办公室关于开展城镇土地级别与基准地价更新调整工作的通知》及《河南省城镇土地级别与基准地价更新调整技术方案》要求，拟定我市地价更新调整工作方案和技术方案。2023年11月-2024年1月，通过收集18个行业部门的基准资料、定级资料、估价资料和各要素点现场实地调研等工作，形成了初步成果。2024年1月-2024年3月，完成向社会公开征求意见、专家论证、风险评估、合法性审查等工作。
五、成果说明
许昌市中心城区各类用地出让基准地价，按照法定最高出让年限评估，价格类型为国有出让建设用地使用权价格，具体为商业用地土地使用年期40年，容积率按1.6设定，共划分7个级别评估基准地价；商务金融用地土地使用年期40年，容积率按2.0设定，共划分7个级别评估基准地价；住宅用地土地使用年期70年，容积率按2.0设定，共划分6个级别评估基准地价；工业用地土地使用年期50年，容积率按1.2设定，共划分5个级别评估基准地价；公共管理与公共服务用地土地使用年期50年，容积率按1.8设定，共划分5个级别评估基准地价；交通运输用地土地使用年期50年，容积率按1.0设定，共划分5个级别评估基准地价；特殊用地土地使用年期50年，容积率按1.0设定，共划分4个级别评估基准地价；水域及水利设施用地土地使用年期50年，容积率按1.0设定，共划分4个级别评估基准地价。